¿Conviene vender estacionamiento por separado del departamento?

En algunos sectores, la necesidad de estacionamiento es tan alta que resulta conveniente comprar un estacionamiento para luego arrendarlo. En consecuencia, podemos preguntar: ¿convendría vender un estacionamiento y un departamento de forma separada?

Para responder a esta inquietud, debemos considerar el tipo de propiedad, su ubicación, y su precio.

Tipo de Propiedad

Con tipo de propiedad nos referimos a si es un departamento de 1 dormitorio o de 2–3 dormitorios. Cada tipo de propiedad tiene diferentes usuarios. Usualmente el de 1 dormitorio es ocupado (ya sea mediante un arriendo o como dueños) por personas que viven solas—en su mayoría, jóvenes profesionales o estudiantes. Los de 2 y 3 dormitorios es más probable que viva una familia con niños, y es más probable que esa familia tenga al menos un auto.

Ubicación

Respecto a la ubicación de la propiedad, es necesario considerar si está en zonas centrales y cercanas al metro, transporte público y fuentes de trabajo. Si ese es el caso, se podría prescindir de alguna forma el uso de un vehículo (ocupar un estacionamiento). Esto aplica para la mayor parte de Santiago Centro.  Sin embargo, si la propiedad está ubicada en alguna zona más residencial en dónde las distancias sean mayores, se privilegiará el uso del auto.

Precio

Por último, consideremos el precio. Mientras mayor sea el precio de la propiedad, el comprador debe tener mayores ingresos para poder optar a un crédito hipotecario Link que es un crédito Hipotecario. Por lo tanto, es más probable que tenga auto o incluso, que como grupo familiar tenga más de un auto.

Entonces, si el potencial comprador o usuario tiene un auto, necesita estacionarlo. Como comprador con auto, es muy probable que no compre la propiedad si no tiene estacionamiento. Esto se da en Santiago Centro con las propiedades sobre UF 3.000: los antecedentes económicos de una persona que está optando a un crédito de UF 3.000 indican que muy probablemente tenga auto.  Por lo tanto, buscará una propiedad con estacionamiento.

Si, en cambio, la propiedad cuesta menos de UF 3.000, se podría vender el departamento y estacionamiento por separado. En la práctica es un poco complejo por lo siguiente:

Se venden dos cosas:

1) Departamento

2) Estacionamiento

Comprar el departamento es bastante normal y los bancos están familiarizados con este tipo de operaciones de financiamiento hipotecario (Link como vender departamento, link financiamiento). En el caso del estacionamiento se complica más, ya que desde el punto de vista de los bancos, los créditos hipotecarios se otorgan a partir de UF 1.000 y en algunos casos desde UF 1.500 y el valor promedio de un estacionamiento en Santiago Centro (Octubre 2020) es de UF 350. Por lo tanto, el banco no estaría en condiciones de otorgar un crédito hipotecario por ese monto.

Dicho lo anterior, el posible comprador tendría que tomar un crédito de consumo o pagar al contado. Esto reduce la cantidad de potenciales compradores. La mayoría de las veces, cuando se hacen estas operaciones los compradores son habitantes del mismo edificio que necesitan un estacionamiento adicional.

En resumen, financieramente podría convenir vender un estacionamiento por separado siempre y cuando la propiedad en venta sea destinada a una persona que no necesite un estacionamiento, pero en términos generales es más conveniente vender la propiedad con el estacionamiento incluido.