¿Conviene vender sin promesa de compraventa?

En algunas ocasiones, nos han consultado acerca de si es posible realizar una compraventa sin tener la promesa de compraventa. El argumento para apoyar esta decisión es que el proceso sería más rápido y se ahorrarían los gastos notariales de la promesa.

Efectivamente el proceso es más rápido, porque te ahorras el tiempo de coordinar la firma y de ir a firmar, sin embargo, el proceso de venta queda en un riesgo enorme debido a que legalmente no está asegurado.

Veamos un caso en donde se está transando una propiedad y se llegó a un acuerdo de precio por UF 2.500. El vendedor dice “yo no quiero ninguna promesa, quiero que esto se haga rápido y sin papeleo,” y el comprador, viendo que es una muy buena alternativa, acepta.

Durante los próximos 2 meses el comprador realiza las gestiones con su banco:

• Se realiza la tasación.
• El corredor obtiene los documentos legales de la propiedad.
• El banco hace el estudio de títulos y ya se está encaminando a otorgar el crédito para la compra.
• Entre tanto, el banco le cobra por esos servicios (gastos operacionales) al comprador.

Todo va bien y se agenda una fecha de firma de escritura. Sin embargo, en el día de la escritura, no aparece el vendedor, no contesta el teléfono ni el mail.  A la semana siguiente, el comprador recibe un mensaje del vendedor que dice “Me están ofreciendo UF 3.000 por esta propiedad, por lo tanto, se lo voy a vender a esa persona”.

¿Qué pasa ahora?

El comprador ya tuvo que pagar los gastos operacionales al banco, y no puede solicitar la devolución de la plata, ya que los servicios fueron realizados. El comprador se queda sin poder comprar la propiedad, y debe comenzar todo el proceso de nuevo.

Desde el punto de vista legal, el vendedor no ha cometido nada ilegal, ya que nunca hubo un compromiso legal firmado ante notario, por lo tanto, el comprador no puede hacer nada al respecto.

¿Cómo se evita esta situación?

Con una promesa de compraventa en donde se formaliza el negocio y se establecen mecanismos de multas en caso de incumplimiento.

En la promesa quedan atados los siguientes puntos principales:

• El precio queda fijado
• Fechas para ir a escriturar
• Multas por incumplimiento
• Fechas para la entrega de la propiedad
• Multas por atraso en entrega

En síntesis, cuando se realiza la compraventa sin una promesa de compraventa, se deja a las partes desprotegidas al no poder comprometerlas a cumplir con lo acordado.